Phân tích thị trường bất động sản Hà Nội và TPHCM năm 2011

Được đăng bởi ChiEEnS Thứ tư, ngày 23 tháng hai năm 2011

Thị trường bất động sản ( BĐS) năm 2010 đã chứng kiến nhiều cơn nóng – lạnh mang tính cục bộ, nhất thời với chính sách quản lý không theo kịp thị trường. Sang năm 2011, ngoài những dự báo theo thuộc tính vốn có của thị trường, diễn biến của thị trường BĐS sẽ còn phụ thuộc vào quá trình đổi mới chính sáchquy hoạch phát triển của các cơ quan quản lý. Và để hướng thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, trong thời gian tới hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan tới lĩnh vực phát triển nhà ở và lĩnh vực BĐS sẽ tiếp tục được hoàn thiện và bổ sung. Bên cạnh đó Nhà nước cũng sẽ tham gia vào thị trường như một chủ thể đầu tư để phát triển nhà ở xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp… Đây sẽ là nguồn cung mạnh cho thị trường BĐS trong thời gian tới.

Nhìn lại thị trường BĐS năm 2010
Sau thời gian trầm lắng kéo dài gần 2 năm qua. Năm 2010, thị trường BĐS vẫn khá “buồn tẻ”, đặc biệt ở hai phân khúc chính là căn hộ cao cấp và cao ốc văn phòng. Tuy nhiên thì sự khởi sắc của phân khúc thị trường căn hộ chung cư giá rẻ cho các đối tượng có thu nhập thấp và trung bình, trong đó đặc biệt là các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp đã thu hút được nhiều đối tượng quan tâm.

Căn hộ dịch vụ cho thuêBĐS nghỉ dưỡng cũng thu hút sự quan tâm của nhiều nhà phát triển dự án trong suốt năm qua. Theo khảo sát của CBRE, đến hết năm 2010, Việt Nam có khoảng 55 dự án bất động sản nghỉ dưỡng, cung cấp cho thị trường khoảng 5.318 căn biệt thự và 6.601 căn hộ nghỉ dưỡng. Tuy nhiên với việc phát triển quá nhanh của BĐS nghỉ dưỡng cũng buộc các nhà đầu tư phải lo ngại về tình trạng cung vượt cầu.

Những thách thức và đổi mới của thị trường BĐS cho năm 2011

Nỗi ám ảnh tín dụng: Theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đưa ra vào cuối năm 2010, cho biết. Ước tính đến hết năm 2010, dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản đạt khoảng 228.000 tỷ đồng, tăng 23,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhận định rằng trong giai đoạn trước mắt, thị trường vẫn tiếp tục phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

1. Nếu lãi suất tín dụng tăng cao như mức hiện tại ( khoảng 16%) cộng với việc Chính phủ chưa có giải pháp tăng vốn hữu hiệu cho thị trường BĐS thì thị trường BĐS năm 2011 nhiều khả năng tiếp tục rơi vào tình trạng thiếu vốn, khiến các nhà đầu tư tiếp tục mở rộng việc áp dụng phương thức “ mua bán nhà trên giấy” để gọi vốn từ tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi trong dân. Lượng vốn vào thị trường BĐS có thể vẫn bảo đảm ít nhất như năm 2010, hoặc có thể tăng hơn chút ít từ nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI). Trong hoàn cảnh này, thị trường BĐS có mức tăng giá hằng tháng cùng nhịp độ như mức tăng giá hàng hóa tiêu dùng. Nói cách khác, kịch bản của thị trường BĐS không thay đổi nhiều so với giai đoạn 2009 – 2010. Sự thiếu vốn sẽ tác động mạnh hơn vào thị trường BĐS. Những giao dịch nhà ở thuộc khu vực giá rẻ có thể sẽ tăng cao, nhưng giao dịch thuộc khu vực nhà ở giá cao sẽ chậm lại, ít dần đi.

2. Nếu Chính phủ áp dụng một số giải pháp tăng vốn cho thị trường như khuyến khích đầu tư FDI vào BĐS, cho phép thế chấp bằng BĐS tại các ngân hàng nước ngoài, thì thị trường BĐS năm 2011 ít chịu áp lực hơn về tình trạng thiếu vốn, thậm chí có thể còn thoát khỏi tình trạng này. Lúc đó, thị trường không còn phụ thuộc vào tình trạng lãi suất tín dụng trong nước, cũng như mức tăng giá BĐS hằng tháng vẫn có cơ hội phát triển bình ổn hơn do tình trạng thiếu vốn đã được giải quyết.

Tuy nhiên theo nghiên cứu của nhiều chuyên gia BĐS thì khả năng đầu tiên xảy ra cao hơn, vì khả năng áp dụng các chính sách mới để giải quyết bài toán tăng vốn cho thị trường là rất thấp.

Đổi mới chính sách: Hiện nay có 2 chính sách có hiệu lực từ năm 2010 đang có những ảnh hưởng, tác động lớn tới thị trường BĐS, đó là thông tư 13/TT-NHNN hạn chế cho vay bất động sản cùng với lãi suất cho vay cao làm cho chi phí làm cho chi phí đầu tư tăng lên, làm tăng hệ số rủi ro của tất cả các khoản cho vay nhằm kinh doanh BĐS từ 100% lên 250%, khiến tín dụng BĐS tiếp tục gặp khó khăn. Thứ hai là sự điều chỉnh của Nhà nước trong chính sách quản lý thị trường BĐS thể hiện qua việc áp dụng Nghị định 71/NĐ-CP đã hạn chế sự tham gia của giới đầu cơ trên thị trường.

Phác họa bức tranh thị trường BĐS năm 2011

Theo nhiều ý kiến nhiều chuyên gia, tình hình thị trường BĐS ở cả 2 Thành phố lớn là TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội trong năm 2011 sẽ chuyển biến tích cực hơn so với năm 2010. Nhu cầu căn hộ ở phân khúc trung bình và bình dân tiếp tục ở mức cao, do đó thị trường ở 2 phân khúc này được dự báo là sẽ sôi động.

Trái ngược với phân khúc căn hộ cao cấp, phân khúc căn hộ trung bình năm 2011 sẽ tiếp tục “lên ngôi” đồng thời đây là phân khúc sẽ tạo được sức hút lớn cho thị trường bởi sức cầu mạnh và mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thật của thị trường. Phân khúc trung bình ngày càng có nhiều người đón nhận bởi thị trường nhà ở trung cấp và bình dân đang ngày càng hướng gần đến với người dân hơn. Bằng chứng là số lượng nguồn cung ở phân khúc này cũng đang tập trung ngày một nhiều hơn. Đây là tín hiệu tích cực của việc phân hóa thị trường ngày càng rõ ràng hơn.Nhu cầu căn hộ sẽ dịch chuyển mạnh hơn ra khu vực xa trung tâm và khu vực vùng ven do cơ sở hạ tầng và giao thông kết nối với khu vực trung tâm đang ngày càng thuận tiện hơn.

Thị trường cho thuê văn phòng được dự báo sẽ khả quan hơn so với năm 2010. Khi nền kinh tế thế giới đang trong tiến trình phục hồi, nhu cầu thuê văn phòng hạng A, B dự báo là sẽ tăng ở mức vừa phải, trong khi mức giá vẫn sẽ ổn đỉnh hoặc thậm chí có thể giảm do nguồn cung ở phân khúc hạng A, B sẽ tăng lên. Riêng phân khúc hạng C dự báo là sẽ sôi động hơn so với hạng A, B do quy định cấm sử dụng nhà chung cư vào mục đích cho thuê văn phòng hoặc kinh doanh thương mại, do đó nhu cầu văn phòng hạng C sẽ tăng lên. Giá thuê ở phân khúc hạng C có thể sẽ tăng nhẹ trong năm 2011.

Thị trường đất nền ở Hà Nội sẽ khó có khả năng nguội lại và tình trạng sốt giá mạnh cũng khó có khả năng xảy ra. Trong khi khu vực phía Tây hạ nhiệt thì phía Đông trở thành mảnh đất tiềm năng thu hút nhà đầu tư, khi cơ sở hạ tầng đang phát triển nhanh chóng, nhất là từ khi cầu Thanh Trì và cầu Vĩnh Tuy đã đi vào hoạt động. Thị trường đất nền sẽ tiếp tục gặp khó khăn khi mức giá tại nhiều nơi vẫn cao và không còn khả năng tăng nên khó hấp dẫn nhà đầu tư. Cùng với mức lãi suất cao như hiện nay, việc đầu tư vào đất nền ở Tp.Hồ Chí Minh càng gặp nhiều khó khăn, khó có thể lướt sóng bán kiếm lời. Đất nền ở các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương được dự báo là sẽ tiếp tục thu hút nhà đầu tư, do cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện dẫn đến giá đất có xu hướng tăng.

Thị trường cho thuê văn phòng được dự báo sẽ khả quan hơn so với năm 2010. Khi nền kinh tế thế giới đang trong tiến trình phục hồi, nhu cầu thuê văn phòng hạng A, B dự báo là sẽ tăng ở mức vừa phải, trong khi mức giá vẫn sẽ ổn đỉnh hoặc thậm chí có thể giảm do nguồn cung ở phân khúc hạng A, B sẽ tăng lên. Riêng phân khúc hạng C dự báo là sẽ sôi động hơn so với hạng A, B do quy định cấm sử dụng nhà chung cư vào mục đích cho thuê văn phòng hoặc kinh doanh thương mại, do đó nhu cầu văn phòng hạng C sẽ tăng lên. Giá thuê ở phân khúc hạng C có thể sẽ tăng nhẹ trong năm 2011

Thị trường mặt bằng bán lẻ sẽ tiếp tục khả quan trong năm 2011 do những kết quả tốt từ năm 2010. Tổng mức bán lẻ kỳ vọng sẽ tăng trong năm 2011 là tiền đề cho tỷ lệ trống duy trì ở mức thấp hơn 10% mặc dù sẽ xuất hiện thêm khá nhiều nguồn cung mới. Giá thuê trung bình mặt bằng bán lẻ vẫn sẽ duy trì ở mức ổn định, có khả năng tăng nhẹ trong năm 2011 do nhu cầu thuê mặt bằng dự đoán sẽ ở mức cao và nhanh chóng lấp đầy nguồn cung mới.

Kết luận

Hướng về tương lai, người ta luôn kỳ vọng sự khởi sắc của thị trường BĐS. Ở mỗi góc nhìn, “khởi sắc” sẽ được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau. Nhà đầu tư luôn chờ đợi những cơn sốt nóng để lướt sóng kiếm lời. Người dân lại mong thị trường tràn ngập nhà xã hội, nhà giá rẻ để họ có cơ hội tiếp cận chốn an cư mơ ước. Nhà quản lý lại muốn thị trường ngày càng minh bạch, ổn định, phát triển bền vững… Những xu hướng này đôi khi là trái ngược, mâu thuẫn song đó mới chính là bức tranh thực của thị trường.

Bình luận đã được đóng.